INFOBRIEF 02-12

Wertsteigerung durch Sanierungsmaßnahmen

Im Bereich der Wohnimmobilien liegt der jährliche Energieverbrauch bei ca.775.500 Kilowattstunden (kWh). Das entspricht rund 30% des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland. Vorallem der Heiz- und Warmwasserbedarf stellen die größten Verbrauchsposten dar und weisen somit die größten Potentiale auf, um den Energieverbrauch zu reduzieren (Abbildung 1).

Aus der historischen Entwicklung des Wärmeschutzes (siehe Tabelle 1) wird ersichtlich, dass überwiegend Bauten, die vor 1979 errichtet wurden, einer energetischen Sanierung bedürfen. Besonders hervorzuheben sind die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) enthaltenen Anforderungen an bestehende Gebäude.

Das Ziel einer energetischer Sanierungsmaßnahmen soll es dabei sein, durch die Einsparung von Energie und die Erhöhung der Energieeffizienz, den Verbrauch von Heizstoffen zu minimieren und so auch den Ausstoß von Schadstoffen zu reduzieren. Konstruktive Maßnahmen sind vor allem die Dämmung der Außenwände und der Dachflächen, die Isolierung erdberührter Wände sowie die Erneurung bzw. Modernisierung der Fenster und Heizungsanlagen.

Jedoch stellt sich eine wirtschaftliche Abwägung dieser Maßnahmen gerade für fachfremde Akteure schwer dar. Im Fokus der Entscheidungsfindung steht u.a. die Auswirkung der energetischen Sanierung auf die Wertentwicklung der Immobilie. In einem Beispiel soll deshalb gezeigt werden, wie sich eine energetische Sanierung auf den Wert einer Immobilie auswirkt und so die Entscheidung beeinflusst.

Beispiel:
Die Außenwände des Gebäudes sollen mit einem Dämmsystem saniert werden, was zu einer jährlichen Energieeinsparung von ca. 32 % (entspricht 15.000 €) führt. Die Baukosten hierfür betragen ca. 170.000 €.

Um die Baukosten zu erwirtschaften, gibt es zwei (drei) Möglichkeiten:

•  Umlage der Baukosten auf die Nettomieten nach § 559 Bürgerliches Gesetzbuch

•  Verlängerung der Restnutzungsdauer

•  (Umlage der eingesparten Energiekosten)

Durch die Umlage der Baukosten auf die Nettomieten gemäß § 559 BGB, ergibt sich eine Erhöhung der Mieten von ca. 12.000 €. Die monatlichen Netto-Mieteinnahmen betragen nun 62.000 € (50.000 € + 12.000 €). Unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt sich ein Gebäudeertragswert von rund 650.000 €, was einer Wertsteigerung von 160.000 € entspricht.

Die Fassadensanierung stellt eine Verbesserung der Bausubstanz dar. Daraus ergibt sich eine neue Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Bei ursprünglichen Mieteinnahmen in Höhe von 50.000 €, ergibt sich ein Gebäudewert von ca. 615.000 €. Die Wertsteigerung beträgt 125.000 €.

Um eine mögliche Mehrfachberücksichtigung von Merkmalen zu vermeiden, wird das Mittel aus den Wertsteigerungen gebildet. Die Höhe des Gebäudeertragswertes beläuft sich so auf 650.000 € (490.000 € + 160.000 €). Auf den ersten Blick erkennt man eine deutliche Wertsteigerung des Gebäudes. Betrachtet man jedoch im Vergleich dazu die Baukosten, so muss man feststellen, dass die Kosten der Sanierung die Wertsteigerung des Grundstücks übersteigen und die Investition folglich nicht lohnenswert ist. Fraglich ist hier, inwieweit die Sanierungsmaßnahme für Mieter, Vermieter und Eigentümer wirtschaftlich sinnvoll ist.

Für die Mieter ergibt sich eine eindeutige Verbesserung. Durch die Sanierungsmaßnahme werden jährlich 3.000 € eingespart.

Nimmt man auf der Vermieterseite an, dass die Mieterhöhung vollkommen für die Refinanzierung der Sanierungsmaßnahme aufgewendet wir, so amortisiert sich diese nach rund 14 Jahren. Bei einer angenommenen Restnutzungsdauer von 20 Jahren verbleiben sechs Jahre, in denen die jährliche Mieterhöhung als Gewinn ausgezeichnet werden kann. Im Bezug auf die neue Restnutzungsdauer, können für die dazugewonnenen 10 Jahre, die gesamten Mieteinnahmen als Gewinn ausgezeichnet werden. Insgesamt kann so ein Geamtgewinn von 792.000 € erwirtschaftet.

Fazit:
Wie man erkennen kann, ist eine Sanierungsmaßnahme neben den nachhaltigen Aspekten, auch aus wirtschaftlicher Sicht für Mieter, Vermieter bzw. Eigentümer lohnenswert. Dennoch muss beachtet werden, dass jede Sanierungsmaßnahme differenziert betrachtet und beurteilt werden muss. Die Begleitung einer bevorstehenden Sanierungsmaßnahme sollte auf Grund der Komplexität dieses Themas daher zwingend durch einen Fachmann erfolgen.

INFOBRIEF 02-12
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